弊社の管理業務の特徴をお伝えしたいと思います。
弊社では、基本的に、担当者が変わらない体制を維持しています。
大手ではありませんし、人もそこまで潤沢にいるわけではないことも、実際の理由の一つではありますが・・・・
実はこれが、管理運営において、大きな効果を発揮するのもまた事実です。
この取り組みがどのように管理物件の支出削減に貢献しているかをご紹介します。
継続的な担当者のメリット
- 深い理解と信頼関係の構築
担当者が変わらないことで、オーナー様との信頼関係が深まり、物件の特性やニーズをより深く理解することができます。
弊社も最初は、物件のことを深く知るために、「勉強」します。
これにより、迅速かつ適切な対応が可能となり、無駄な支出を防ぐことができます。 - 効率的な問題解決
担当者が物件の歴史や過去の問題を熟知しているため、問題が発生した際に迅速に解決することができます。
これにより、修理やメンテナンスのコストを抑えることができます。例えば、エアコンの室内機から水が漏れたとします。どうしますか？
普通なら、業者を呼んで対応に行ってもらいます。
しかしこれは多くの場合、排水の空気を抜くことで、すぐに解消されることが多く、現地に行って簡単な作業ができれば、すぐに解消できるのです。
しかし、業者に現場へ行ってもらえば、それだけで今のご時世、一回あたり、1万円前後かかってもおかしくありません。
管理業務では、水面下でこのような「一時対応」が求められることがほとんどで、それが管理費用内で済ませることができれば、毎回発生する業者の費用を抑えることにつながります。
弊社のあるオーナー様は、これだけで年間、50万ほど浮かせることができた事例もあります。
またこれは、業者の手配に時間を取ることもなく、迅速な対応につながり、入居者の満足度の向上にもつながることがあります。弊社も勉強の過程で行うことは、室内に取り付けられている設備を把握しておくことがあります。これを知っておくことで、いざ故障などが発生した際には、迅速な対応を行うことができるようになります。 - 予防保全の強化
建物のことがわかれば、いつ・どこで・どのようなことが起こる可能性があるか、把握することができます。
継続的な担当者は、物件の状態を常に監視し、予防保全を行うことで大きな修理費用を未然に防ぐことができます。
弊社では、よく現場の一時対応を行うことがあります。 - 空室対策
担当者が勉強することは、その後の空室対策につながります。
これが一番大きな効果です。
管理業務開始当初は、募集も手探りの状態で進めることになります。
弊社のあらゆる空室対策エッセンスを入れていくにも、まずはトライ＆エラー、あたりをつける作業（どういう募集方法が、この物件に合うのか）を、見定める必要があります。
そしてそれを繰り返していくうちに、その物件に合った募集方法を構築していくことになります。
つまり、1回目の募集よりも2回目、2回目の募集よりも、3回目の募集の方が、よりその効果を発揮しやすくなります。
このように、担当者が安定することで、得られるメリットは計り知れません。
しかし、今お伝えしたことの全てが、担当者が変わることにより、やり直しになります。
ゲームに例えて言えば、担当者が変わることは、リセットボタンを押されたようなものなのです。（昔の表現ですが、セーブをしないでリセットボタンを押しているようなもの）
リセットボタンを押されれば、それまで蓄積されたものが、全て引き継がれることはほぼなく、何より、現場で得られる実感が引き継がれないことは、大変大きい損失です。
それらを見ておりましても、オーナー様ももっと、ご自身と合う、頑張ってくれる担当者と出会うことに、もっと注力されるべきと、現場から見ると、つくづく思います。
これだけで、もっと利益が増えることにつながるのですから。
