前回の続きです。
何故これだけの短期間で、これだけの空室を一気に埋める事ができたのか？
空室対策に対する自分のアプローチ方法が、あまり他では聞かない事なんだなって、後になって気づく事が多々ありました。
もちろん、外国の方にもご入居頂きました。（ウチの特徴です）
この門戸を広げるだけでも、それなりに変わる事があります。
ただ経験上、外国人の募集をしても、単純に”外国人の方も募集してますよ”って言ってるだけでは、そんなに来ないんです。
ここ数年くらいでしょうか。（と言ってもコロナの前あたりまで）
「外国人OK」等の謳い文句を出してくる業者さんが増えてきた印象があります。
都内でも、外国語を話せる人材を増やした会社さんがどんどん増え、また郊外でもその動きが広まりつつあります。
そもそも業界的には、外国語アレルギーを持っている方は多く、10年ほど前と比べると、大きく変わってきた気がします。
しかし「外国人を受け入れます」と、ただ言っているだけでは、３ヶ月でこれだけの成果を挙げることは難しかったでしょう。
ほとんど何も変わらなかったと思います。
ウチではこの空室を埋める際「この物件は、こういうアプローチをしていけば、埋まっていきそうだな」という”あたり”をつけて動いていました。
簡単に言ってしまえば、「オーダーメイドの空室対策」を行っていたんです。
目新しそうな言葉を出してみましたが、当たり前の話です。
立地・広さ・間取り・築年数・賃料・・・それぞれ物件によって違うんですから、そのやり方を検証していく事は、当然と言えば当然です。
しかし多くは、決まりきったやり方（ネット掲載して反響を待つか、来店者に紹介）をして、反応が無ければ家賃下げて様子見ましょう。
この繰り返しをしている所が多いように思います。
これらの”あたり”の付け方が、あまりなじみのないものみたいでした。
馴染みが無い、というより、「よりクリアにあたりをつけていた」といった方が良いのかもしれません。
それは大まかにいうと、これらの事を基準に、一つ一つ掘り下げていくものでした。
１・「広げる・大枠をつかむ」
２・「多角的に見る」
３・「動く」（トライ＆エラーを繰り返す）
４・「溜める」
５・「簡単に考える」
山ほどある具体的な対策を実行する中でも、これらの事を心がけながら、徐々に的を絞ってスキーム構築していくことで、大体の空室は埋まり、かつ満室を維持し続けて行く事ができると考えております。
いまいちわからない所もあると思うので、例えてみます。
HPでも紹介していますが、我々の特徴でもある外国人のアプローチが、既に「広げる」発想の一部でもあります。
このマーケットが対象になるかならないかで、顧客マーケットが倍近く、時として倍以上変わるというのが、個人的に持っている感覚です。
日本の人口約１億２千万人に対し、世界の人口約77億人、当然その全ての人が日本に興味を持っているわけではないですが、興味を持っている人だけでも、日本と同じ位の人口、もしくはそれ以上いてもおかしくないでしょう、これだけ人口がいるわけですから。（簡単に考える）
この間のインバウンド影響もあり、日本に来れずとも、接点を持とうとしている人がどれだけいるかを考えれば、今の時代、そこから新たな広がりを作っていく事もできます。
また昨今、コロナの影響でよく「外国人がいないんじゃないか」というお話も聞きますが、うちでは今も定期的に、外国の方のお部屋探しをお手伝いしております。
国によっては空港が閉鎖されてしまっていますので、たしかに新規で来日する方は目に見えて減っていますが、一方で、出国している外国人も、そんなにいないんですよね。（多角的に見る）
これまで政府は、国際戦略特区、外国人技能実習生その他留学生等、ここ数年、積極的に外国人を受け入れてきた実績があります。
それらの効果もあり、観光客だけでなく、日本に一定期間滞在する予定の外国人も、爆発的に増えてきた実績があります。
“出国が少ない”という事は、それらの外国人は、日本に滞在したままで、コロナの話にかかわらず、既に一定のマーケットを持っている層なんです。
それを「インバウンドが見込めないから外国人のマーケットはもう終わり」みたいな表現をされるのは、中々失礼な話なんですよね。
コロナについてもワクチンか集団免疫か、その辺は分かりませんがが、落ち着いた頃には、海外から来て下さる外国人は、復活してくると見ております。
ウィルスの話以前に、既に日本は、海外からの力を借りて成り立っている国ですから。
だから、外国人の方のお手伝いに強みを持っている、というスタンスは、基本的に変えるつもりがないんです。
彼らが今、どこで何をしているのか、という点を考えて、そこに向けてピンポイントにアプローチをすることで、サクッと決まる事は、この時期でもよくあり、そこから紹介（溜める）が発生する事もあります。
一方で、ウチのもう一つの特徴として、「日本人の方も普通にやっている」というのがあります。（多角的に見る）
これもまた変な話なのかもしれませんが、外国人の方をお手伝いする業者さんの、多くの特徴としてやりがちな点に、「外国人に特化してやっています」というのがあります。
別に特化しなくていいんです。
特化しているから、ターゲットが狭まり、今回のコロナみたいな事態に対応できなくなるんです。
今も普通に外国の方のお手伝いをしておりますが、特化はしていません。
「おたくの強みは何？」と聞かれれば、「外国人の方も普通に対応しています」と答えている程度です。
あくまでウチにとっては、外国人の方のお手伝いは強み・特徴の一つであって、それに特化しているわけではありません。
ここは日本です。
日本人の方が大多数なのは、言うまでもありません。そしてそこを無視する必要もありません。
日本人の方、外国人の方関わらず通常対応させて頂く事で、それぞれの要素がブレンディングされ、相乗効果を図る事ができる、と考えています。
一言で不動産業界と言っても、その業務の内容や強みによって多種多様です。
色々やる事があるということは、色々なアプローチができたほうがいいですし、ブレンディングは必要不可欠になり、加え、それがこれからのご時世、リスクヘッジにもなっていきます。
皆さんの物件に、どれくらいの空室があったとしても、一つの部屋に入る人は、基本一組です。（簡単に考える）
心がけとして、10人の人を連れてくる！くらいの気持ちは必要ですが、実際にそこに入る人は一人(一組)ということは変わりません。
その、”入る人がいる可能性が高い場所、方法はなにか”、常日頃アンテナを立て、アプローチを続けて行く事で、自然と空室が埋まっていく。
ウチとしては、空室対策は、そんな流れを作り出すお手伝いをしている感覚です。
そしてその流れは、今後の弊社のノウハウとして蓄積され、新たな物件を埋めていく際にも活かされていく、という感じですね。（溜める）
その為、結果としてアプローチの引き出しの数が増えていくんです。
不動産は基本的に、生き物です。
生き物は、あらゆる事を感知し、反応していきますが、不動産もまさにその傾向があります。
そんな生き物の動きをとらえていくには、時流を的確に把握する目を持ち、それに柔軟に対応していく発想力が大事になってきます。
できるだけ項目になぞらえてみましたが、順番がごっちゃになってすみません。汗
これから、この辺りの考え方をベースに、より具体的な話を展開してみたいと思います。
ありがとうございました。
＊ちなみに、「動く」部分に関しては、テーマである空室対策の具体的な部分なので、これからの投稿で書いていきます
